دعاوى الاخلاء والفسخ ومنع المعارضة وطلبات الاسترداد ومعايير التفرقة

دعاوى الاخلاء والفسخ ومنع المعارضة وطلبات الاسترداد ومعايير التفرقة

محامي مظفر الحفناوي

محاضرات في اجراءات التقاضي (6)

محاضرات للمحامين

ال٢١

قانون المالكين والمستأجرين

 

انواع قضايا عقود الايجار :

1- اهم شيء تاريخ عقد الايجار(بداية العقد):لغايات نوع الدعوى + التكييف+اسم المحكمة+ القانون الواجب التطبيق.

2- قيمة عقد الايجار السنوي (اختصاص قيمي).

3- هل نحن خلال المدة العقدية ام لا ؟

**ينتج عن ذلك :

1- دعوى اخلاء مأجور.

2- دعوى فسخ عقد.

3- دعوى منع معارضة(الغصب).

4- طلب استرداد مأجور.

 

اولا: دعوى اخلاء مأجور:قبل 31/8/2000

1- اسم الدعوى اخلاء .

2- اسم المحكمة(صلح +بداية اقل او اكثر 7000 دينار) المعيار الاجرة السنوية وقيمتها .

3- القانون الواجب(المالكين والمستاجرين).

4- دعوى المطالبة بأجور او تعويض ملحقة بالدعوى الاصلية مهما بلغت قيمتها ( مخالفة للمادة 52 اصول مدنية)

5- المادة 5 مهمة حفظ المالكين والمستأجرين تتحدث عن :

أ‌- حالات الاخلاء.

ب‌- الانذار العدلي(متى –شروطه-مدته).

ت‌- تمديد العقد حكما بموجب القانون(الامتداد القانوني)

 

6- مصدر الحق وتنظيمه ( القانون).لانه من النظام العام .

 

ثانيا : دعوى فسخ عقد الايجار (بعد 31/8/2000)

} المادة 5/ب/1 مالكين والمستأجرين{ .

نعمل بمبدأ العقد شريعة المتعاقدين ,(اي شيء يكتب في العقد يقدم على القانون الا في حالات جاءت فيها النظام العام/مثال المادة 5/أ).

** الدعاوى العقدية 3 انواع :

أ‌- دعوى تنفيذ عقد :

1- اي ان احد المتعاقدين يطلب من الاخر تنفيذ بنود العقد والالتزام باحكامه وفق ما نص عليه العقد/مثال : ان يقوم المؤجر برفع دعوى المطالبه بالاجور تسمى مطالبة مالية .

2- دعوى مستأجر ضد المؤجر وجبره على تنفيذ احكام العقد .

3- دعوى منع المعارضه اسمها (منع معارضة في منفعة , وهذه دعوى تنفيذ حيث يقوم بالتمسك بأحكام العقد وبطلب من المحكمة تنفيع المستأجر من المنفعه جبرا على المؤجر وتنفيذ احكام العقد ) .

 

ب‌- دعوى فسخ العقد :

هي دعوى يقدمها احد الفريقين على الاخر يطلب فبها فسخ العقد وزوال العلاقة التعاقدية واعادة المتعاقدين الى ما كان عليه قبل التعاقد والشرط الاهم فيها ان تكون هذه الدعوى خلال المدة العقدية,ويكون طلب الفسخ متعلق بالمدة المتبقية من العقد.

 

**شروط دعوى الفسخ:

1- ان تكون خلال لمدة العقدية و اثنائها , اي ان العقد لم ينتهي بعد .

2- ان يكون احد المتعاقدين قد اخل بالتزام عقدي منصوص عليه في العقد .

3- توجيه الانذار :

متى يجب توجيه الانذار العدلي,ومتى لا يجب توجيهه؟؟

الاصل في الدعاوى العقدية توجيه الانذار العدلي والاستثناء ان لا اقوم بتوجيه انذار عدلي و حالات الاستثناء تكون:

1- وجود اتفاق عقدي او قانوني على عدم توجيه انذارات عدلية(المادة 12 من عقود الايجار).

2- ان يقوم المدعى عليه بإخطار او ارسال اي كتاب خطي بأنه لا يرغب في تنفيذ التزامه .

3- ان لا يكون نتفيذ العقد قد اصبح مستحيلا بفعل المدين(القوة القاهرة).

هي حالة تدخل بحكم القانون تسمى ( الانفساخ) تدخل على العقد وتؤدي الى انفساخه , شرط ان تكون هذه القوة خارجية غير متوقعه لا يمكن دفعها .

4- ان لا تكون العلاقة ناشئة عن فعل ضار او غير مشروعه /مثال اي ان لا يكون المال قد وصل الى يد المدين بفعل غير مشروع .

**يجب ملاحظة ان مدة الانذار في مثل هذه الدعاوى غير محدد بمدة على خلاف دعاوى الاخلاء , ومن الملاحظ ان مدة الانذار يحكمها الاحتمالات التالية :

أ‌- الاتفاق المسبق على مدة الانذار , هنا يجب التقيد بان العقد شريعة المتعاقدين سواء كان المتفق عليه يوم او حتى اربعين يوم لا مانع ما دام هناك اتفاق.

ب‌- عدم توجيه الانذار اصلا.

ت‌- عدم الاتفاق بالعقد على مدة الانذار,وهنا تحكمها القواعد العامة حسب رغبة المنذر.

 

4 -ان لا يكون الطرف الذي طلب فسخ العقد هو نفسه الذي اخل بالتزامه/ مثال: اذا كان العقد ينص على دفعه اولى تستحق بتاريخ عقد الايجار يدفعه المستأجر ولكن المستأجر لم يسلم المأجور ( استنادا لمبدأ الدفع بعدم التنفيذ) وطلب بفسخ العقد لأنه لم يتسلم المأجور.

5 –كيفية الفسخ:

يتم الفسخ بالعقود من خلال ما يلين احدها او اكثر:

أ‌- العقد العادي وهو: عقد ايجار يقوم أحد الطرفين بإخلال احد الالتزامات ويقوم الطرف الاخر برفع دعوى تسمى دعوى فسخ عقد ايجار ويكون قرار القاضي منشئ وليس كاشف.

ب‌- وجود شرط فاسخ، وهو: ان يتضمن عقد الايجار شرطا مفاده ( انه اذا اخل احد المتعاقدين بشروط العقد فإنه يعتبر العقد مفسوخ.

ت‌- ان يوجد شرط بالعقد مفاده (يحق للمؤجر فسخ هذا العقد بالارادة المنفردو ودون ابداء ااسباب ودون تراضي او تقاضي ودون حاجه لتوجيه الانذارات العدلية) هذا الشرط يقلب العقد من لازم الى غير لازم ،العقد الغير لازم: هو الذي شرع لاحد طرفيه حق فسخه بإراده منفردة دون تقاضي او تراضي ويقلب العقد بمجرد الاعلان عن ارادة المؤجر وتنقلب يد المستأجر من يد صحيحة الى يد غاصبة، وتكون الدعوى منع معارضة وليس فسخ عقد.

 

**دعوى فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض الناشئ عن الفسخ:

أركان المسؤولية العقدية:

1- فعل ( اخلال احد المتعاقدين بنص من نصوص العقد وعدم تنفيذه) / مثال: 1- عدم التنفيذ في الوقت المحدد .2-تنفيذ الالتزان بشكل معين. 3-عدم التنفيذ عند الاستحقاق.4-عد التنفيذ اصلا او بشكل ناقص.

-انواع الالزام العقدي (الفعل): 1-القيام بعمل.2-الامتناع عن عمل.3-الالتزان بنقل حق عيني.

2- الضرر,انواع الضرر:

يجب التفرقة دائما عندما تكون المسؤولية عقدية حيث ان من الخطورة ما يسهى عنه المحامين والقضاه والضرر انواع:

أ‌- الضرر المادي :

1- ضرر مادي واقع فعلا (الضرر الوحيد الذي يحق للمتعاقد المطالبة به قضاء )ويجب اثباته خطيا.

مثال:قيمة الاجور المستحقة/فواتير علاج.

2- كسب فائت : لايجوز المطالب به بالمسؤولية العقديه نهائيا ، وهذا هو الاصل.

 

ب‌- الضرر المعنوي: لا يجوز المطالبة به بالمسؤولية العقديه نهائيا ، إلا باستثنائين.

1- فوات الفرصة,لا يجوز المطالبة به بالعقدية.

2- الضرر الجسدي , في التأمين فقط .

 

3- العلاقة السببية : يجب ان يكون الاخلال الذي قام به احد الطرفين قد أضر بالمتعاقد الاخر وان سبب الضرر هو الاخلال نفسه بشرطان يكون مباشرا لهذا الضرر وناتجا عنه حيث ان القانون الاردني اخذ بنظرية السبب المنتج.

 

س/ متى تنقطع العلاقة السببية بين الاخلال والضرر؟

1/ القوة القاهرة.

2/ السبب الاجنبي .

اذا انقطعت الرابطة السببية لا يجوز للمتعاقد اب يطالب الاخر بالضرر.

 

**ان هذا النوع من الدعوى هو عبارة عن دعويين في دعوى واحدة وهي : 1/فسخ عقد. 2/مطالبة بالتعويض الناتج عن الفسخ.

 

**المطالبة بالتعويض يتم بطريقتين:

 

1- اتفاقا, اي ان يتفق المتعاقدين عقديا على قيمة الضرر وشروط فسخه (الشرط الجزائي).

2- قضاءا, وعندها تقدر المحكمة قيمة الضرر بواسطة الخبرة وحسب البينات المقدمة خطيا في الدعوى.

 

ثالثا:دعوى منع معارضة.

هي قيام المؤجر او المستأجر بمعارضة الطرف الاخر بانتفاعه بالمأجور وهي على عدة اشكال.

 

الغصب:هو قيام شخص بوضع يده على مال مملوك لاخر مجاهرة ومغالبة بدون وجه حق و دون اذن من مالكه او المنتفع.

 

انواع دعوى المعارضة:

 

1- منع معارضة في ملك:

ان يقوم شخص بوضع يده على مال(غير منقول)مملوك لاخر دون ان يكون هناك علاقة سابقة بينهم بدون اذن صاحبه ,مثال/ (س) يملك شقة في عمارة وعندما عاد من السفر وجد ان (ص) قد فتح باب الشقة وغصبها وسكن فيها دون اذن سابق منه (تسمى دعوى غصب عقار او دعوى منع معارضة في ملك ) المالك #الغاصب, وهذا مثال حي على الغصب وهي احدى امثلة الفعل الضار.

 

2- منع منفعة:

اي ان مالك المنفعه يرفع دعوى ضد شخص يعارضه في مال مستحق له بموجب عقد , مثال/قيام المستأجر برفع دعوى على المؤجر يدعي فيها ان المؤجر يعارضه في منفعه الشقه التي يشغلها.

 

3- دعوى منع معارضة (يرفعها المالك على المستأجر بعد انقلاب المستأجر من يد صحيحة الى يد غاصبة, وفيها مثالين:

 

أ/ ان يقوم المؤجر بفسخ العقد دون تراضي او تقاضي بموجب نص بالعقد(وهنا تنقلب يد المستأجر من يد صحيحة الى يد غاصبة.

ب/ ان تنتهي مدة عقد الايجار ويبقى المستأجر شاغلا للمأجور دون موافقة المؤجر الصريحة او الضمنية.

 

اركان المسؤولية في دعوى الغصب:

 

هنا يجب الانتباه … هل ستنطبق المسؤولية العقدية ام التقصيرية ..

 

أولا: فعل ضار (الغصب).

ثانيا: الضرر :

أ‌- الضرر المعنوي.

ب‌- فوات الفرصة.

ت‌- الضرر المادي:

1- أجر المثل:

بالغصب يجوز المطالبة بأجر المثل ,

ويطالبه بطريقتين:

(1) كما كانت قيمة العقد. (2)انتخاب خبراء لتقدير قيمة اجر المثل

بواسطة المحكمة.

 

2- الزوائد والمنافع والثمار: مثال: لو ان ارض مزروعه بثمار وغصبها احدهم فأنه يضمن الربح الفائت ومنافع المزورعه ومكاسبها والمحصول الذي كان متوقعا قطافه.

3- الكسب الفائت.

 

 

ثالثا: العلاقة السببية:

من المهم ان نفرق انه يتوجب على الغاصب دفع التعويض بأنواعه سواء كان هو سبب الضرر ا وان غيره قد سبب الضرر ا وان غيره قد سبب الضرر ولا ينقطع علاقة السببية ابدا لسبب الاجنبي.

 

ملاحظة:

اذا هلك المغصوب في يد الغاصب فانه يضمن ثمنه بموجب القانون حتى لو لم يكن له علاقة بسبب الهلاك وحتى لو هلك بقوة قاهرة فانه يضمن ثمن ومنافع المغصوب وحتى لو غصبه شخص ثالث فانه يضمن ثمن المغصوب.

 

شروط واركان دعوى المعارضة:

 

تقسم دعاوى منع المعارضة الى نوعين:

1- طلب استرداد مأجور.

2- دعوى منع معارضة اصلية ,وقبل الدخول في الية التقاضي يجب ان نتعرض الى شروط كل دعوى.

 

دعوى منع المعارضة:

نقصد فيها ان المؤجر رفع دعوى على المستأجر سبب انتهاء مدة العقد او انذاره بفسخ العقد بناء على شرط فاسخ

أ‌- توجيه انذار عدلي قبل انتهاء مدة العقد بان المؤجر لا يرغب بتجديد العقد وان على المستأجر تسليم المأجور عند انتهاء تلك المدة.

 

ب‌- يجب اثبات ملكية المنفعة(كوشان ارض/عقد ايجار)سواء كان رافع الدعوى هو المالك او المستأجر ضد الاخر .

 

ت‌- اثبات التعرض –الغصب-المعارضة بجميع وسائل الاثيات.

 

ث‌- ابراز عقد ايجاران وجد +وصل و غرامة عقد ايجار+وصل طوابع(تقد ضمن البينة).

 

رابعا: طلب استرداد مأجور:

وهو طلب يطلب فيه المؤجر من المستأجر ان يعيد المأجور لانتهاء مدة العقد بصورة مستعجله وبدعوى مستعجله وباراءات مختصرة بموجب المادة 19 مالكين ومستأجرين.

 

***الفرق بين المؤجر والمالك:

1/المالك من يملك ما يزيد عن 50% بموجب سند تسجيل .

2/المؤجر هو المتعاقد الذي اجر للمستأجر بموجب العقد وقام بتوقيعه.

3/قد يكون المؤجر هو نفسه المالك.

 

شروط تقديم طلب استرداد المأجور /المادة 19:

1- وجود عقد خطي (اذا كان شفهي ترفع دعوى منع معارضة وليس استرداد).

2- مده عقد الايجار ويكون هم السبب لاسترداد.

3- ان يقوم المالك بانذار المستأجر خلال 10 ايام من انتهاء مدة اعقد ،بأنه يتوجب عليه تسليم المأجور وانه لا يرغب بتجديده وانه يتوجب عليه خلال 10 ايام تسليم المأحور للمؤجر.

 

**ملاحظة: يجوز تقديم طلب الاسترداد لقاضي الصلح او قاضي البداية حسب قيمه عقد الايجار السنوي.

 

4- اذا لم يكن العقار شقة مفروشة يجب تقديم كفالة من المالك يحددها القاضي اذا رغب المؤجر بتنفيذ قرار الحكم.

5- يجب تبليغ قرار الحكم الصادر عن قاضي الامور المستعجلة للمستأجر ويحق له خلال 10 ايام ان يقوم باستئنافه .

 

– في كل حالة تختل فيها شرط من شروط الطلب المستعجل فان المستؤجر لا يفقد حقه في استرداد المأجور ، وانا يحق له رفع دعوى منع معارضة اصلية.

 

** اجراءات رفع دعوى الطلب المستعجل:

1- تجهيز لائحة طلب.

2- تجهيز قائمة بينات وحافظة مستنداتتتضمن ما يلي:

1-عقد ايجار خطي. 2- سند تسجيل قطعه الارض

3-الانذار العدلي. 4- علم وخبر تبليغ الانذار العدلي

5-رسم وغرامة عقد ايجار. 6- وصل بدفع الطوابع

 

3- نقدم الطلب للمحكمة المختصة حسب القيمة سواء صلح او بداية ،وهذا استثناء من الاصل ان نقدم البينات مع الائحة الجوابية، لأن هذا الطلب لا يوجد فيه جلسات وتنظر تدقيقا بدون حضور المستأجر.

4- يصدر القرار عن القاضي ثم يجب على المؤجر ارسال نسخة من هذا القرار و خلاصة الحكم للمستأجر.

5- من تاريخ التبليغ يحق للمستأجر خلال 10 ايام من اليوم التالي لتاريخ تبلغه ان يقدم للاسئناف للطعن في هذا القرار.

6- اذا لم يتقدم للاسئناف خلال المده يكون القرار قطعيا يحق للمؤجر حينئذ بعد تصديق القرار القطعي من القلم ، أن يطلب بتنفيذه ، وشروط تنفيذه هي:

1- مرور مدة 10 ايام دون تبليغ.

2- تقديم كفالة حسب ما يراه القاضي يتضمن اي عطل وضرر يصيب المستأجر.

 

ملاحظة : صفه الكفالة:

أولا: أنا الموقع أدناه ( الكفيل) محمد احمد سعيد عمر ، أكفل المؤجر عبد الكريم سعدي عبد الرحمن الحسن ، بأي عطل وضرر قد يصيب المستأجر اذا تبين أن المكفول غير محق في طلبه اتجاه المستأجر كفالة بقيمة ( المبلغ حسب ما يقرره القاضي) .

ثانيا: نقوم بتصديق الكفالة من كاتب العدل من الكفيل حسب نوعها: ( عدلية، بنكية ، مالية ).

ثم يقوم كاتب العدل بتصديقها وتسليمنا اياها ( المؤجر) ثم نسلمها للقاضي للتأكد من صحة الكفالة ثم يصدر قرار بأن القرار قد اصبح قابل للتنفيذ ثم يقوم بترسيم القرار وتسجيله في دعوى تنفيذية ( كدعوى اخلاء مأجور).

 

ملاحظة: هل يجوز تنفيذ عقد الايجار مباشرة امام دائرة التنفيذ؟؟

يتطلب معرفه ماهيه مطالبة طالب التنفيذ:

أ‌- اذا كانت مطالبة بأجور يجوز ذلك ( كأنها كمبيالة).

ب‌- اذا كانت استرداد او فسخ لا يجوز وترفع دعوى اصلية.

المحامي مظفر الحفناوي